Preguntas frecuentes
La persona que desempeñará el cargo de presidente, será el que figure en primer lugar en las escrituras de propiedad del piso.
Para intentar modificarlo, debes pedir al presidente de la comunidad que incluya, como punto a tratar en el orden del día de la próxima junta de vecinos, el nuevo reparto de cuotas que consideras justo. Se necesita el acuerdo unánime de todos los vecinos, para que tu propuesta salga adelante. Si en la junta se decide, finalmente, no cambiar la situación, puedes impugnar el acuerdo ante el juzgado en los tres meses siguientes a su adopción.
Si el acuerdo de instalación del ascensor se ha adoptado válidamente, es decir, con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 cuotas de participación, vincula a todos los vecinos. Esto es así porque los tribunales están considerando esta obra no como de mejora, sino como necesaria para el inmueble. Por eso, todos deben contribuir según su cuota de participación, aunque en la práctica no se sirvan de él.
Incluso se considera que, cuando se decide que los comuneros paguen distintas cantidades según el piso en el que vivan, si se altera de esta manera el régimen normal de contribución a los gastos comunes, ha de adoptarse este acuerdo por unanimidad, porque altera las reglas del título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad.
Existen dos formas para calcular las cuotas de comunidad: o bien se divide por igual entre todos los vecinos o bien se paga por igual según coeficiente de participación. Si en tu comunidad se ha optado por esta segunda vía, y te parece injusta, puedes pedir que se modifique el criterio, pero entonces necesitas el acuerdo unánime de todos los vecinos.
Son aquellos elementos complementarios de la propiedad, que están separados físicamente de esta, (ya se trate de un piso o de un local); lógicamente estos “anejos” no tienen coeficiente como propiedad individual.
Puede darse el caso de que un garaje o trastero si tuviera coeficiente de participación pero en este caso no sería anejo.
La adopción de este tipo de reglamentos es voluntaria, bastara con que la Junta de Propietarios adopte acuerdos puntuales mediante quórum según se establece en el artículo 17.3 de la L.P.H, siempre que estos acuerdos queden reflejados en el libro de Actas.
Si un grupo de vecinos quiere instalar un elemento de mejora, como un ascensor, y los vecinos de las plantas bajas se oponen, la junta no puede obligarles a afrontar su parte del gasto si éste supera lo que correspondería a tres recibos de la comunidad juntos. Pero el ascensor se puede instalar si se consigue una mayoría simple de los propietarios, y también si lo promueve un vecino con discapacidad física y es aprobado por las 3/5 partes de los propietarios, ya que se trata de la supresión de una barrera arquitectónica. En este caso, todos los vecinos están obligados a pagar.
Primero habría que ver lo antiguo que es su contrato de alquiler, pero hablaremos en términos generales. Las reparaciones necesarias, es decir las que se hagan en la vivienda para mantenerla en buen estado son por cuenta del propietario, salvo que inquilino y propietario hayan acordado algo diferente al firmar el contrato. Vd. indica que en el contrato estas reparaciones correrán por cuenta del inquilino, por lo cual es un acuerdo entre las partes; así pues que se niegue abonar esas cantidades es un incumplimiento de contrato. Lo primero que tiene que notificarle de manera fehaciente que debe abonar esas cantidades, enviándole al efecto una carta certificada con acuse de recibo; si tras un plazo prudencial no ha pagado, se puede instar ya una reclamación judicial tendente tanto a rescindir el contrato de alquiler como a reclamar las cantidades que nos ocupan, por cuanto son unos gastos que se acordaron que serían abonados por el inquilino y no ha sido así.
Los dos medios que se utilizan para fijar la cuota de participación en los gastos de una comunidad son bien atender a la cuota de participación en función de los metros cuadrados que poseen y los servicios, bien fijar para todos los vecinos una misma cifra. Salvo que el edificio esté compuesto sólo por pisos similares, lo lógico es acudir al criterio de la cuota de participación.
Hay que tener en cuenta, si nos acogemos a esta fórmula, los servicios de los que disfruta cada propietario porque, a veces, para fijarla sólo se atiende a los metros de superficie sin tener en cuenta, por ejemplo, que no disfruta ni de limpieza ni del ascensor. Es conveniente que solicites por escrito al presidente de la comunidad que en la próxima junta se decida la cuota que tienes que pagar y se diga cómo se ha concretado la misma.
No, porque el dinero que tengáis de fondos de la comunidad no es propiedad de cada uno de vosotros en la cuantía en que hayáis contribuido a crearlo, sino que pertenece a la comunidad, con independencia de quiénes sean las personas que la constituyan. Esto será así, salvo que en los estatutos figure alguna regla de reparto. Lo que sí tienes que dar al vecino que va a vender el piso es un certificado de su estado de cuentas con la comunidad, porque lo va a tener que presentar ante el notario cuando se lleve a efecto la compraventa.
Además de solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento, las obras que afectan a la fachada del edificio requieren la autorización de la comunidad. Que otros vecinos hayan incumplido esta obligación no autoriza al resto a obrar igual. Lo que si puedes hacer es impugnar ante el Juzgado el acuerdo por el que te deniegan el permiso, alegando que el mismo es arbitrario e injustificado, ya que no afecta a la estética del edificio por existir ya otras dos terrazas cubiertas de la misma forma.
Si al total de la comunidad se le da valor 100 y se hace equivalente al total de m² útiles de la comunidad, bastara dividir uno por el otro para que tengamos el valor de cada m²; bastara luego multiplicar esta cifra por el número de m² de cada inmueble para que obtengamos la cuota de participación, lógicamente la suma de todas las cuotas dará 100.
Así en el párrafo 2º del artículo 3 de L.P.H. se dice: “Dicha cuota servirá de modelo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.
Si la división fuera interior y no afectara a la propiedad horizontal de la comunidad por no afectar a elementos comunes (por ejemplo la puerta de acceso que siguiera siendo única) no es necesario solicitar ningún permiso, pero si se trata de configurar nuevos componentes de la propiedad horizontal se exige previamente acuerdo unánime de la Junta puesto que es necesario determinar una nueva cuota de participación, además será preciso realizar una escritura pública que recoja esta división y una posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cualquier unión que quiera hacerse entre el piso y el local, suponemos que será necesario abrir un hueco por el forjado del techo-suelo del local a la vivienda y por tanto afecta a un elemento común de la comunidad, así es que deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad según dicen los artículos 7.1, 12 y 17 de LPH.
Ejemplos que pueden aclarar este concepto podrían ser: el cerramiento de un trozo de pasillo para utilizarlo de forma particular, utilizar la piscina fuera del horario establecido en la comunidad, colocar un tejadillo en una terraza común….
Cuando se realizaran alguna de estas cosas se deberá reponer por parte del infractor al estado original. En los supuestos graves o persistentes cabe la acción por parte de la comunidad, de cesación prevista en el artículo 7.2 y apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si damos por supuesto que el tabique que los separa no actúa como pared de carga del edificio y es solo un tabique de medianeria, puede derribarlo y unir los dos pisos y puesto que la unión de los dos pisos no afecta a la distribución de enteros en la comunidad no hace falta solicitar autorización, ya que seguirá abonando los importes correspondientes a los dos pisos. Si lo que se quiere al final es hacer una finca única con una sola unidad registral entonces si que necesitaría el voto unánime de la comunidad de la LPH.
Si la filtración que se ha producido es consecuencia de una falta de estanquidad en el desagüe de la terraza, es la comunidad quién deberá hacerse cargo de la reparación de ese defecto y de los daños causados en su vivienda.
Pero si la filtración es consecuencia de una falta de limpieza y mantenimiento del desagüe que se ha obturado, será el propietario o usufructuario de la terraza quién deberá hacerse cargo de los daños causados en su piso.
Las relaciones de la comunidad son siempre con el propietario, que sigue siendo sujeto de derecho y obligaciones, aun cuando en el contrato de alquiler se haya pactado que los gastos de comunidad están incluidos en la renta.
Por el mismo razonamiento de la pregunta anterior la respuesta es no, tiene que ser el propietario quien solicite a la comunidad la realización de esas obras.
Cualquier alteración de las cuotas de participación exige acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, porque la alteración de la cuota de uno de los vecinos automáticamente incide sobre las cuotas de todos los demás pues la suma de cuotas siempre ha de ser 100.